Voglio ristrutturare: che fare?

Ho finalmente deciso di ristrutturare il mio appartamento, quali sono i passi giusti da fare per rendere la cosa il più facile possibile?

E’ una domanda che prevede una risposta complessa.

Quanti soldi posso investire?
Avrò degli sconti fiscali?

Devo chiamare un architetto?
Devo fare delle procedure al Comune?

A quali ditte mi posso rivolgere?
Come devo relazionarmi con loro?

In questo post affronterò la tematica della relazione con il Comune,


Ho diviso per semplicità in 3 diverse necessità.
La tematica è così complessa che ne servirebbero 300…

1 Piccoli interventi – la manutenzione ordinaria

Sono quegli interventi come tinteggiare, cambiare i pavimenti, fare delle modifiche agli impianti, rifare gli intonaci, rinnovare le grondaie, montare dei controsoffitti ed altro ancora, per cui non è obbligatoria alcuna pratica verso le istituzioni, è quella che la legge definisce “edilizia libera”.

In questi casi, semplicemente, per la parte burocratica non dovete fare alcunchè.

Altre opere come installazione di gazebo o elementi leggeri di arredo per uso fieristico, richiedono invece una semplice C.I.L. (Comunicazione Inizio Lavori) che non deve essere necessariamente compilata da un tecnico.


2 La ristrutturazione dell’appartamento – la manutenzione straordinaria

Sono quegli interventi, normalmente spostamenti di tramezzi, senza interventi strutturali per cui è necessario effettuare delle pratiche verso il comune ed il catasto.

E’ obbligatorio effettuare una C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) da parte di un tecnico al Comune

Nel caso vi siano delle modifiche delle tramezzature è obbligatorio effettuare una DO.C.FA (DOcumento Catasto FAbbricati) al Catasto (Agenzia delle Entrate) mediante un tecnico.

3 La ristrutturazione “importante” – SCIA o Permesso a Costruire

Ho preso anche troppo spazio (e sono stato il più sintetico possibile…).
Questo tema lo svolgerò nel prossimo post.


Qui parlerò del secondo tema, la manutenzione straordinaria

Dividerò per facilità in passi il racconto di questo percorso.

Il passo 1: la preparazione

dovrete incaricare un tecnico per la redazione della pratica e (in molti casi) per la direzione lavori

Il tecnico richiederà:
– Il documento che attesta la proprietà (normalmente l’atto di acquisto)
– Una delega per poter operare per vostro conto
– Il nome del Capofila (colui che sarà il referente per il comune di tutta la pratica)
– Una delega di tutti i proprietari al capofila per poter operare
– Un documento di identità di tutti i proprietari
– Che il capofila sia iscritto al S.U.E.T. (Sportello Unico per l’Edilizia Telematico) al Comune di Roma
– Il preventivo di spesa (per la parte professionale) firmato

effettuerà delle ricerche:
– Il certificato di agibilità (probabilmente lo ha l’amministratore del condominio)
– L’ultima planimetria depositata al catasto
– L’ultima pratica edilizia presentata al Municipio o al Comune
– Se esiste una licenza edilizia in sanatoria (condono)
– In molti casi richiederà tramite SI.PRE. (SIstema di PREnotazione ) copia del fascicolo all’archivio progetti delle pratiche edilizie inviate al Comune

verificherà:
– che lo stato attuale dell’appartamento sia assolutamente conforme alle pratiche edilizie presentate e alla planimetria catastale presentata
– La situazione del vostro immobile verso:
* Il piano regolatore
* Eventuali vincoli (paesaggistici, storici, etc…)
* Una serie interminabile di verifiche che possono variare caso per caso
– Che le vostre richieste siano compatibili con il regolamento edilizio e le norme tecniche sanitarie

Il passo 2: la presentazione

Il tecnico predisporrà:
– Un elaborato grafico (progetto) in cui descriverà accuratamente lo stato attuale, il futuro ed evidenzierà le modifiche
– Una relazione tecnica scritta che integrerà e spiegherà meglio la situazione urbanistica e le modifiche che si vogliono effettuare
– Un altra serie di documentazioni necessarie per l’invio della pratica al S.U.E.T.
– Se l’appartamento è individuato nella Carta della Qualità (una serie di mappe relative al Comune di Roma) dovrà anche effettuare la pratica presso il CO.QU.E. (COmitato QUAlità Edilizia)
se l’appartamento ricade in una zona vincolata, dovrà presentare una pratica presso gli uffici competenti
– Un volta redatta al S.U.E.T. il capofila dovrà confermarla come primo responsabile

I lavori potranno quindi iniziare!
(se subito o dopo qualche tempo dipende soprattutto dai vincoli sull’appartamento)

Il passo 3: i lavori

Qui il tecnico, se incaricato dovrà soprattutto fare la direzione lavori e gestire le tematiche di sicurezza con le imprese

Il passo 4: la chiusura

Finiti i lavori il tecnico dovrà:
– Effettuare il DO.C.FA
– Richiedere delle documentazioni alle ditte
– Effettuare la chiusura lavori

Conclusioni

Sembrava facile?
In verità per un tecnico esperto sono passi usuali, ma chiedono tempo e perizia.

Come rendere la cosa il più agevole possibile?
1) incaricate un tecnico di qualità (è il vero metronomo dell’intera operazione)
2) predisponete i documenti il prima possibile (spesso sono in qualche vecchio faldone in casa, presso il notaio o presso l’amministratore)
3) non chiedete cose “non regolamentari”. Ormai siamo nell’era del computer e vi scoprirebbero.
Creare piccoli e grandi abusi, oltretutto, anche se vi possono gratificare al momento, vi potrebbero creare serissimi problemi in futuro in una vendita, un finanziamento o una successione.


Ciao, Marco


Note:
edilizia libera
C.I.L.
C.I.L.A.
SUET
SIPRE

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